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競売における売却基準価額がポイント

住宅ローンの問題においては、自宅を売却して返済に充てるという手段があります。

 

既に滞納している状態ですから、債権者から売却の話が出てくることもあるかもしれません。

 

しかし、任売するかどうかは、最終的にはご自分で決め、債権者の同意を得なくてはいけません

 

では、そのタイミングはいつか?

 

住宅ローンが残っている状態の自宅を不動産流通市場で売ることを提案するタイミングとしては、競売前にご自分から提案するか、競売後に提案するかになるでしょう。

 

しかし、債権者の中には、競売前に提案してもなかなか同意してくれないケースもあります。

 

というのも、銀行など債権者の担当者は、社内で稟議書を提出して通さなくてはいけません。
つまり、回収できる金額を明確にしなくてはいけませんし、

 

どのような売り方ならより高く売れて回収できるか?
いくら金額の差があるか?

 

など、任意売却にする根拠がほしいというところです。

 

ですから、場合によっては、競売の申し立て後に不動産流通市場で売るという方法を提示した方が、話がスムーズになるケースもあります。

 

なぜなら、競売開始となれば、裁判所が不動産鑑定士を派遣して調査し、売却基準価額を決定してくれます。

 

よって、この売却基準価額がその不動産の落札価額の基準となりますから、債権者にとっては、「競売なら○○円の回収が見込める」というように金額が明確になるわけです。

 

逆に、これを上回る金額で売ることができるのであれば、他の方法を取ることに問題ないことになります。

 

債務者としても、金額が明確な方が債権者である銀行や保証協会との交渉がしやすくなりますね。

 

もっと言えば、競売における売却基準価額が決まった後に不動産市場で売るという交渉が来たほうが、担当者が喜ぶケースもあります。

 

その立場になれば当たり前のことかもしれませんが、社内で稟議を通すことを考えれば、「競売の売却基準価額だと○○円の回収」に対し、「不動産流通市場での売却ならそれよりも高い○○円が回収できます」と明確にできるのですからね。

信頼できる専門家と交渉のタイミングを相談する

債権者によっては、売却の交渉をするタイミングも重要だという説明をしましたが、その際には注意も必要です。

 

一般的には、競売のほうが安く売れるため、債務者にとっても残債が多く残ってしまうというデメリットがあります。

 

そして、競売になれば、その手続きはどんどん進んでいきますから、余裕をかましていると、あっという間に落札されてしまいますので、債務者は後悔することになってしまいます。

 

競売に入った際、一般市場で売るための交渉が可能なのは、入札の前日までとなっておりまず。

 

しかし、これは単純に競売の取り下げがいつまで可能か!という理論的な話です。

 

実際には、債権者が開札期間に入ってまで応じることはないのです。

 

理由としては、単純に面倒という事や実務的な問題、競売費用の回収などの問題など様々な要素がありますが、ギリギリでの交渉や変更には債権者の心情から考えても、不可能でしょう。

 

 

また、個々のケースによってもタイミングというのは異なりますから、やはり専門家の指示を仰ぐべき点だと思います。

 

債権者の様子を伺い、売却基準価額が決まったあたりで交渉に入るのか、それともその前に交渉に入るのか、どの段階で申出をすればお互いスムーズに話が進むのか?

 

これを判断できるのは専門家と言えるでしょう。

 

とてもデリケートな問題であり、競売が開始されている場合には失敗できません

 

信頼できる専門家に相談することをオススメします。

 

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