このエントリーをはてなブックマークに追加  

競売までの道のり-手続きの流れ

任意売却の流れ

住宅ローンを滞納した場合

 

早ければ1年以内に強制的に立ち退きさせられると考えてください!

 

脅かすような言い方ですが、対応を早くしてもらいたいからです。

 

対応が遅く、あっという間に立ち退きなんてことになれば、多額の借金だけが残ることになります。

 

それに、引越しなどの費用も必要となりますが、残してもらえません

 

お子さんや高齢の方と住んでいるような場合には、「受験や入学時期などで待ってほしい」などの個々の事情があるかと思います。

 

しかし、待ってくれと言っても待ってはくれません。

 

特に、債権者により競売の申し立てをされ、裁判所からの通知が来てしまっている方は急がなくてはいけません。

 

競売の期間入札開始より前であれば、任意売却することも可能です。

 

とにかく早く専門家に相談してください!

 

まだ、家を残せる可能性があるかもしれません!

 

任意売却に強い専門家へ相談したい方はこちらの一覧へ


債権者からの督促・催告

 

住宅ローンの返済ですが、1か月分でも遅れれば、すぐに債権者(銀行など)から督促の通知が送られてきます。

 

 

住宅ローン以外でも見かけたことがあるかと思いますが、

 

○月○日に引き落としができませんでした。

 

○月○日に再度引き落としを行います。

 

といった内容のものです。

 

また、銀行など相手にもよりますが、返済が遅れた翌日には銀行の担当者から電話が入るというケースもあります。

 

一度くらいと思われるかもしれませんが、担当者としても上司の手前必死なのです。

 

それに、不良債権なんてことにならないように、最善の手を尽くさなければならないのです。

 

ケースによっては、「今後の支払いは大丈夫ですか?」などと、あなたの状況を確認するために質問されることもあります。

 

まだ1か月の滞納ですから、担当者からの電話が数回かかってくるか、督促の通知が届く程度です。

ローンの一括返済を求める通知

 

ローンを滞納して2〜3ヶ月目となれば、ただ「払って下さい〜」的な内容の督促状とはいきません。

 

「期限の利益の喪失」

 

というようなタイトルの通知が届きます

 

つまりは、

 

期限の利益の喪失=住宅ローン全額を一括で返済してください

 

という内容の通知です。

 

これを受け取った方にしてみれば、

 

 

分割でも払うことが出来ないのに、一括は無理に決まっているだろ


 

急に一括で請求されるなんて…


 

などと皆さん驚くのは言うまでもありません。

 

もちろん銀行もそれが出来ない状況だという事は十分に理解しています。

 

しかし、銀行としてもいつまでも待ってはいられません。

 

次の手続きへと移りたいのです!

 

そこでその前にしっかりとこの通知を出しておく必要があるのです。

 

つまりは、次の手続きへ入るための通知となるわけですが、銀行の次なる手とは?

 

強制的な法的な手段です!

 

そのための通告書だと思ってください。

代位弁済の通告

 

先ほどの「期限の利益の喪失」の通知が届き、そのすぐ後くらいに「代位弁済通知書」というものが送られてきます。

 

※銀行により多少文言が違います。

 

これは、

 

銀行が一括返済を求めたが返してくれなかったので、あなたの住宅ローンの保証人となっている保証会社に返済を求めます!

 

という内容の通知書です。

 

代位弁済通知書 とは

 

ローンを組む際にはほとんどの場合に保証会社が保証人としてローンを組むことになっています。

 

銀行的には、本来回収するべきところから回収できなかった場合に備えて、代わりに払ってくれる人や保証会社などを設定します。

 

そして、いざとなれば、あなたの代わりに保証会社に返済してもらうのです。

 

あなたの代わりに保証会社が銀行に対して返済します。

 

保証会社があなたに対して「立て替えた分を返してください」となります。

 

住宅ローンを返済すべき相手は保証会社に変更されることになります。

裁判所からの競売開始決定通知

 

保証会社などに債権者が変更となると、その後まもなく裁判所から送られてくる通知です。

 

「担保権に基づいて競売が開始されます」

 

「この物件は債権者のために差し押さえることになります」

 

といったような内容の通知書です。

 

これは、保証会社が競売を申し立てたというお知らせです。

 

競売開始通知とは?裁判所からの通知を見逃さない

不動産鑑定士と執行官が現状調査に来る

 

裁判所からの競売通知を見逃したり、無視してはいけません。

 

その通知が来たという事は、競売に向けて裁判所も動き出します。

 

まずは物件を調査するために、不動産鑑定士と執行官を派遣します。

 

あまりにも突然でいきなり来るので、自宅に居る時に来た場合にはとてもびっくりするかと思います。

 

向こうも仕事です。

 

不動産鑑定士によって隅々まで淡々とチェックが行われ、査定されることになります。

 

留守にしたり、鍵が掛かって入れないような場合には、「鍵開錠の告知」なるものが送られてきます。

 

先日伺ったが鍵が掛かっていて入ることが出来ませんでした。

 

次は強制的に開錠して中に入ります。

 

という内容の通知書です。

 

 

 

因みに、拒否しても無駄です!

 

法律に基づいて行われているのですから…

一般の不動産流通市場で売りたい!その選択ができる期間とは?

何ら打つ手もなく、知らない間に競売という結果となれば、最悪のケースを覚悟しておいてください。

 

競売が始まると、沢山の入札業者(不動産関係の人)が家を下見に来ます。

 

単純に家を買いたいという一般の人ではありません。

 

ですから、心無い業者もいるのが実情です。

 

家の近辺を怪しげに歩いて回ったり、ご近所さんに生活状況や住人の人柄などを聞いてまわるなど、嫌な思いをされることがあります。

 

競売物件は一般の市場価格よりも低く設定されるため、売れたとしても市場価格の5割〜7割程度の金額です。

 

それで住宅ローンが払いきれればいいですが、まず無理だと思ってください。

 

更に、他にも借金があれば、そのまま残ってしまうかもしれません。

 

そこから立ち退くにも引越し代金が必要ですが、自分で捻出しなければなりません。

 

一方で、任意売却ができるのであれば、住宅ローンの残債が残らないように出来る可能性もあります。

 

また家にそのまま住み続けることも可能な場合があります。

 

引っ越しするにも、売却代金から引っ越し費用を考慮してもらえたり、競売では不可能なことが可能となります。

 


くれぐれも、競売通知を見逃すようなことや、そのまま受け入れてしまう事は避けましょう。

 

本当にもったいないことです。

 

では、いつまでなら一般の不動産流通市場で売る任売に切り替えられるか?

 

ギリギリのタイミングとしては「期間入札開始」となります。

 

しかし、売却の手続きが進めば進むほどあなたに不利な状況になってしまいます。

 

本当に少しでも早く専門家にご相談することをおススメします。

 

任意売却に強い弁護士一覧はこちら